Muchos propietarios que ponen a la venta su vivienda prefieren hacerlo de forma particular porque piensan que al contratar a una agencia perderán en el mejor de los casos el 3% del precio de venta correspondiente a los honorarios de la agencia. Está demostrado que este pensamiento es erróneo. ¿Sabes por qué?

Es esencial la contratación, por parte de las agencias Inmobiliarias, de un Seguro de Responsabilidad Civil Profesional que haga frente a las reclamaciones por parte de terceros y a las eventuales indemnizaciones derivadas de las mismas. Es importante que este seguro cubra los daños materiales, físicos, económicos o de otra índole, que pueda sufrir un tercero como consecuencia del desarrollo de la actividad profesional. De igual forma, el seguro de Responsabilidad Civil Profesional para Agentes Inmobiliarios (API) dará asistencia legal y asumirá los gastos jurídicos para que pueda desempeñar su actividad profesional con total tranquilidad. Existen algunas agencias inmobiliarias que no disponen de este Seguro y por ejemplo pudiera ocurrir que tras la firma de un Contrato de Arras, la Inmobiliaria desaparezca con el importe depositado por el comprador. En ese caso y al no existir un seguro, será el propietario (vendedor) quien deberá asumir este importe que deberá restituir al comprador.

Un plan de Marketing es el conjunto de estrategias a través de la planificación que vamos a seguir para conseguir el mayor número posible de visitantes de calidad a nuestra vivienda, mediante los que se generen un mayor número de ofertas que nos haga vender la vivienda al mejor precio posible en menor espacio de tiempo. PROHABITAT pone a su disposición tres planes de marketing o conjuntos de distintas tareas y acciones en función del porcentaje de los honorarios de venta. Puede consultarlos aqui

Es necesario que tengamos en cuenta que por lo general se firmarán tres documentos en el proceso de compra-venta de una vivienda. En primer lugar se firma un documento de Reserva que permita sacar de la venta la vivienda. A continuación se fija una fecha para la firma del Contrato de Arras y finalmente se lleva a cabo la firma de la Escritura de Compra-Venta. ¿Quieres conocer un poco cada uno de estos tres documentos?

Está demostrado que los posibles compradores suelen sentirse incómodos y cohibidos cuando visitan la casa y es el propietario quien enseña la propiedad o está presente en la visita. Esto hace que no declaren abiertamente su pensamiento y opiniones en relación a la vivienda. También es frecuente que se sientan incómodos al realizar una oferta si saben que están negociando directamente con el propietario. ¿Sabes cómo evitar esta situación?

El importe de la Plusvalía al vender una vivienda, viene dado por la diferencia entre el Precio de Compra y el Precio de Venta. Si esta diferencia representa un beneficio, a esta cantidad se le debe aplicar un gravamen. Pero no sobre el total si es una vivienda adquirida antes del 31-12-1994 ya que en este caso se debe hacer el cálculo del coeficiente de abatimiento por el cual parte del importe del beneficio está exento de gravamen. Vamos a suponer que entre todo mi patrimonio sólo tengo un elemento adquirido antes del 31.12.1994, un inmueble que compré el 01.12.1994 por  200.000 euros. Y vamos a suponer que ese inmueble lo he vendido el 01.01.2016, por  500.000 euros. Cálculo Coeficiente Abatimiento: Primero dividimos la ganancia patrimonial total, (Importe de Venta – Importe de Compra ) 300.000 euros, en dos partes, la correspondiente a los primeros 400.000 euros de importe de venta (es el límite legal sobre la que podré aplicar los coeficientes de abatimiento) son 240.000 euros (300.000 x 400.000 / 500.000) (Importe de Compra X 400.000€ ) / (Importe de Venta) La segunda correspondiente al resto del importe de venta, (300.000 euros  – 240.000 euros) 60.000 euros. Los 240.000 euros  Aplicamos el Régimen transitorio (calculo Coef de Abatimiento) Los 60.000 euros   Tributa en su totalidad Repartimos  linealmente qué parte de los 240.000 euros se han obtenido hasta el 19.01.2006. Nota: Según la Reforma Fiscal de 2007, el 20 de enero de 2006 es la última fecha para beneficiarse de estos coeficientes aplicados sobre las plusvalías. Para ello hay que contar días: Número de días que el inmueble ha permanecido en mi patrimonio, desde la compra hasta la venta: 7.702 días. Número de días desde la compra hasta el 19.01.2006: 4.068 días. Por tanto, la ganancia obtenida desde la compra hasta el 19.01.2006 será de 126.761,88 euros (240.000 x 4.068 días  /  7.702 días) Nota: Por cada año que pasa desde la adquisición del bien anterior a 1995 hasta el 20 de enero de 2006 se resta a la ganancia patrimonial obtenida un 11,11%. Entonces, en nuestro caso, hasta el 31.12.1994 (justo hasta 1995), redondeado por exceso, el inmueble ha permanecido en mi patrimonio 1 año (ya que lo compré 01-01-1994). Entonces, el coeficiente de abatimiento que corresponde es 1 año x 11,11% = 11,11%.  à 0,1111 Lo aplicamos sobre la ganancia obtenida hasta el 19.01.2006 y tenemos que la ganancia no sujeta es 14.083,24 euros (0,1111 x 126.761,88). Por tanto, la ganancia sujeta y no exenta por la que tengo que tributar al final no es por el total de los 300.000€ sino por:   (300.000 – 14.083,24).= 285.916,76 euros

Existen cuatro formas distintas para vender nuestra vivienda. Saber elegir la adecuada hará que el proceso sea satisfactorio y finalice cumpliendo las expectativas de los propietarios o por el contrario se convierta en un infierno de frustraciones interminables difícil de superar. Las distintas formas que existen para vender una vivienda son las siguientes: Venta por Particular, Venta por Agencias en Abierto, Venta por Agencia en Exclusiva y Venta por Grupo de Agencias en Exclusividad Compartida. ¿Quieres conocer las diferencias entre ellas, sus ventajas y sus inconvenientes?

Uno de los aspectos fundamentales que debemos tener en cuenta a la hora de vender nuestra casa a buen precio y en el menor tiempo posible es el aspecto general de la vivienda. Es una de las claves que pueden marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso. ¿Quieres saber cómo lo puedes hacer?

Otra de las claves a la hora de vender nuestra vivienda y que nos puede ahorrar mucho tiempo es sin duda la elección de “verdaderos compradores”. A la hora de vender una vivienda se recibe un elevado número de posibles interesados, pero ¿cuántos de ellos están realmente dispuestos a comprar? Para ello es necesario realizar una tarea previa a la visita de la vivienda. Esta tarea pasa por “filtrar” a nuestros posibles compradores identificando cuáles de ellos los podremos calificar como compradores potenciales. ¿Sabes cómo filtrar a los verdaderos compradores?

Una vez que hemos fijado el precio de venta, hemos realizado un buen reportaje videográfico, hemos creado un texto que enamore y hemos dado de alta nuestra vivienda en los principales portales inmobiliarios, deberemos llevar a cabo un seguimiento del proceso de venta.  Pero que es lo que sucede si pasado un tiempo no recibimos visitas, no recibimos ofertas o las que llegan son inadecuadas. ¿Sabes que es lo que puede estar fallando?

Si estás intentando vender tu vivienda de forma particular sin intervención de una agencia, las siguientes acciones te ayudarán para que puedas realizar la venta al mejor precio posible en el menor tiempo posible, pero ojo, todo ello requiere tiempo y dedicación.

• Estudiar el mercado y a tu competencia para decidir el Precio de venta
• Elaborar la Publicidad y un plan de marketing
• Acondicionar tu casa para las visitas. Home Staging
• Conocer el entorno de tu vivienda
• Preparar una estrategia para realizar el acompañamiento de tus visitas
• Averiguar cuáles son los documentos necesarios
• Entender cuáles son los gastos del vendedor
• Planificar acciones a realizar cuando el proceso de venta no funciona

¿ Quieres conocer en detalle cada una de las acciones?

Los gastos que asume el vendedor de una vivienda no se materializan hasta que se firma la escritura en la notaría. En la escritura pública deben constar las cargas y gravámenes que pudiera tener el inmueble. Para justificar que está libre de ellas es necesario presentar en el momento de la firma ciertos documentos que suponen un coste para el vendedor. Si ha existido Hipoteca:

• Cancelación registral
• Certificado de deuda
• Certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios
• Justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año en curso

El resto de gastos que asume el vendedor se completa con los siguientes:

• Plusvalía Municipal
• Ganancia Patrimonial en IRPF
• Gastos Notaría

¿Quiere conocer cada uno de estos gastos en detalle?

El Precio suele ser uno de los factores determinantes para realizar la venta de una vivienda. Generalmente los compradores establecen una comparación entre lo que demanda el vendedor y la oferta que existe en la zona. Nuestra primera labor es la de realizar un Análisis Comparativo de Mercado en el que, entre otros muchos factores, tenemos en cuenta las características de nuestra casa y el plazo en el que la deseamos vender.  De esta manera conseguiremos establecer un valor preciso que a su vez resulte competitivo. ¿Cómo conseguimos realizar un Análisis Comparativo de Mercado?