¿Qué gastos tengo como vendedor?
¿Conoces que gastos vas a tener si quieres vender tu casa?
Gastos del vendedor de una vivienda
Los gastos de venta de una vivienda no se materializan hasta que se firma la escritura en la notaría.
En la escritura pública deben constar las cargas y gravámenes que pudiera tener el inmueble. Para justificar que está libre de ellas es necesario presentar en el momento de la firma ciertos documentos que suponen un coste para el vendedor.
Si ha existido Hipoteca:
El resto de gastos de venta de una vivienda que asume el vendedor se completa con los siguientes:
Cancelación registral
También conocida como levantamiento de hipoteca. El vendedor, por su cuenta, podría acudir a una notaría para realizar una escritura pública de cancelación de préstamo y luego presentarla en el Registro de la Propiedad. Es un trámite que puede llevar varias semanas, por lo que habitualmente se encarga justo antes de la venta a una gestoría que se compromete a realizarlo, solicitando una provisión de fondos al vendedor. El arancel notarial, el del Registro y los servicios de la gestoría son gastos para el vendedor.
Certificado de deuda
Cuando se haya decidido una fecha de firma en la notaría hay que solicitar al banco con el que se firmó la hipoteca un certificado de deuda para esa fecha. En caso de haberse pagado completamente se suele llamar “certificado de deuda cero”. El banco podría cobrar una comisión por facilitar este documento.
Certificado de deudas con Comunidad de Propietarios
También hay que solicitar (o lo hará la inmobiliaria) al administrador de fincas de la vivienda un certificado de estar al corriente de pago de los recibos de la comunidad. Por este documento el administrador emitirá la factura correspondiente.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
La Ley Reguladora de Haciendas Locales establece en su artículo 75 que el impuesto se devenga el primer día del año natural. Por tanto, quien sea propietario de la vivienda el día 1 de enero es el obligado tributario. Así, si se firma el día 2 de enero, ese año corresponderá al vendedor. En cualquier caso, de forma externa a la administración local, podría acordarse un reparto del recibo como estimasen comprador y vendedor.
Plusvalía municipal (variación del valor del suelo)
El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía o plusvalía municipal, grava el incremento del valor catastral del suelo urbano de una propiedad entre una transmisión y otra. Aquí no influye el precio de venta, sino cuántos años han transcurrido desde que se compró el inmueble hasta que se vende, cuánto ha variado el valor del suelo en ese tiempo y qué tipo impositivo aplica el ayuntamiento. Hay que consultar la ordenanza fiscal de cada municipio para conocer sus detalles y posibles bonificaciones. En una compraventa, el sujeto pasivo es el vendedor.
Cuota a pagar: Valor de los terrenos x Años x % según años en tabla x 30%
Ganancia patrimonial en el IRPF
En la declaración de la renta del ejercicio en que se transmite la vivienda hay que incluir la ganancia patrimonial generada por dicha transmisión como resultado de la diferencia entre por cuánto se vende y por cuánto se compró.
Para calcular el valor de adquisición se suman los gastos asociados a la compra (notaría, registro, impuestos, inmobiliaria, etc.); para calcular el valor de transmisión se restan los gastos asociados a la venta (los señalados en este artículo). Por último, para calcular la ganancia que engrosará la base imponible del ahorro del IRPF se aplican coeficientes de abatimiento.
Nota: Como sabemos el importe de la Plusvalía viene dado por la diferencia entre el Precio de Compra y el Precio de Venta. Si esta diferencia representa un beneficio, a esta cantidad se le debe aplicar un gravamen. Pero no sobre el total si es una vivienda adquirida antes del 31-12-1994 ya que en este caso se debe hacer el cálculo del coeficiente de abatimiento por el cual parte del importe del beneficio está exento de gravamen. (Ver ejemplo al final)
Al importe total del beneficio se aplicarán los siguientes Tipo de gravamen:
- 19% los primeros 6.000 euros de plusvalía
- 21% desde 6.001 a 49.999 euros de plusvalía
- 24% a partir de 50.000 euros de plusvalía
Existen deducciones:
- Personas mayores de 65 años
- Venta de vivienda habitual y reinversión en otra vivienda habitual
Gastos notariales
Señalar que el artículo 1.455 del Código Civil determina que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”. Sin embargo, en la práctica, suele suceder ese pacto y los gastos del notario los asume el comprador.
