¿Qué tengo que hacer para vender mi casa?
¿Sabes que tienes que hacer para poder vender tu casa de forma particular?
¿Como puedo vender mi Casa?
Si estás intentando vender tu vivienda de forma particular sin intervención de una agencia, las siguientes acciones te ayudarán para que puedas realizar la venta al mejor precio posible en el menor tiempo posible, pero ojo, todo ello requiere tiempo y dedicación.
- Estudiar el mercado y a tu competencia para decidir el Precio de venta
- Elaborar la Publicidad y un plan de marketing
- Acondicionar tu casa para las visitas. Home Staging
- Conocer el entorno de tu vivienda
- Desarrollar la estrategia para realizar el acompañamiento de tus visitas
- Identificar cuáles son los documentos necesarios
- Calcular cuáles son los gastos del vendedor
- Preparar las acciones a realizar cuando el proceso de venta no funciona
Estudiar el mercado y a tu competencia para decidir el Precio de venta
Será necesario realizar un Análisis Comparativo de Mercado en el que, entre otros muchos factores, deberemos tener en cuenta las características de nuestra casa y el plazo en el que la deseamos vender.
De esta manera conseguiremos establecer un valor preciso que a su vez resulte competitivo.
En este análisis tendremos en cuenta por una parte el precio de todas las viviendas con parecidas características a la nuestra que estén en venta en nuestra zona y por otra parte debemos conocer el precio “real” de venta ante Notario de las viviendas parecidas a la nuestra que hayan sido vendidas en nuestra zona en los últimos 6 meses.
Este dato por lo general no está disponible para los particulares pero existen herramientas de pago a través de las que podemos conseguirlo. En cualquier caso siempre podemos encargar un Informe de valoración de nuestra vivienda.
Este informe lo ofrecen algunas agencias inmobiliarias de forma gratuita, y están basados en todos los datos
Elaborar la Publicidad y un plan de marketing
Es fundamental dar a conocer que la vivienda está a la venta. Para hacerlo podemos emplear diferentes canales.
Entre ellos cabe destacar nuestra propia lista de contactos telefónicos, de Whatsapp o Telegram, que a su vez puedan tener conocidos o familiares que estén interesados en la compra. Podemos además subir un anuncio a nuestras Redes Sociales de Facebook e Instagram, si disponemos de ellas.
Además debemos darnos de alta en alguno de los portales inmobiliarios que existen en internet, donde crearemos un anuncio en el que detallaremos las características de nuestra vivienda y al que adjuntaremos una galería de fotos que previamente hayamos realizado de nuestra casa.
Otra forma de publicitar nuestra vivienda es confeccionar un flyer con el que luego podamos buzonear por la zona, en viviendas y en comercios, salidas de colegios, supermercados, farmacias, centros de salud,…etc.
Acondicionar tu casa para las visitas. Home Staging
Las personas que visitan una vivienda con intención de compra, no suelen hacerse a la idea de verla como su propia casa, de verse viviendo en ella, sobre todo cuando esta presenta una decoración y aspecto muy marcado y personal o está vacía de muebles.
Podemos definir el concepto de Home Staging como un conjunto de técnicas que permiten despersonalizar una vivienda haciéndola más neutra, resaltando además todos sus puntos fuertes y corrigiendo sus puntos débiles.
Literalmente es “la puesta en escena” de la vivienda haciéndola más interesante y atractiva para los posibles compradores. Deberemos por tanto limpiar, arreglar desperfectos, organizar los espacios y tener ordenada la vivienda.
Gracias a aplicar técnicas de Home Staging, una vivienda se puede llegar a vender incluso un 15% más cara y en menos tiempo.
Conocer el entorno de tu vivienda
Que tenemos cerca de la vivienda es algo que los compradores suelen tener muy en cuenta a la hora de realizar la compra. Por lo tanto es necesario estar preparados ante posibles preguntas de las personas que visitan nuestra vivienda para poder informarles de forma adecuada.
Entonces, es necesario realizar una labor previa de estudio que permita aportar toda la información que los posibles compradores puedan pedir durante su visita.
Una de las tareas iniciales en la gestión de la venta de una vivienda es precisamente elaborar un informe con los principales lugares a tener en cuenta atendiendo a su proximidad o no de la vivienda. En dicho informe incluimos los siguientes apartados:
Transportes públicos, Vías de incorporación a carreteras y autopistas, Comercios, tiendas y supermercados, Centros médicos y de salud, Colegios, Guarderías, Bibliotecas y Universidades, Parques y jardines, Veterinarias, Policía, Bomberos, Playa, Montaña así como cualquier otro tipo de servicio público importante y cercano a la vivienda.
Desarrollar la estrategia para realizar el acompañamiento de tus visitas
Antes de la llegada de la visita, debes dedicar al menos 20 minutos a preparar tu casa. Tienes que procurar que esté limpia, ordenada y sin otras personas o mascotas que puedan distraer a la visita.
Una vez que llega la visita, lo más importante es acompañar en todo momento al visitante mostrando todas las estancias de la vivienda y describiendo en detalle todos los aspectos de la misma. No deberemos agobiar a las visitas con preguntas y es necesario permitirles que recorran la vivienda con tranquilidad, apreciando todos los detalles.
Una vez finalizada la visita, es importante pedir la opinión al visitante para intentar conocer que le ha parecido la casa, aunque por lo general no obtengamos respuestas que nos permitan averiguar sus intenciones.
Identificar cuáles son los documentos necesarios
Calcular cuáles son los gastos del vendedor
Los gastos que asume el vendedor de una vivienda no se materializan hasta que se firma la escritura en la notaría.
Si la vivienda tiene Hipoteca, será necesario realizar el levantamiento de hipoteca o cancelación registral que por lo general se encarga a una gestoría. La gestoría cobrará al vendedor un importe por esta gestión.
Si la vivienda tiene Hipoteca hay que solicitar al banco un Certificado de deuda a la fecha en la que se ha fijado la firma de compra-venta ante notario. El banco cobra un importe al vendedor por este documento.
Independientemente que la vivienda tenga hipoteca, hay que solicitar al administrador de fincas de la vivienda un certificado de estar al corriente de pago de los recibos de la comunidad. La administración de fincas cobra un importe al vendedor por este documento.
Pago del Impuesto anual sobre Bienes Inmuebles (IBI). Por lo general el pago del recibo anual se reparte entre el vendedor y el comprador en relación a la fecha de la firma de compra-venta ante notario.
Pago de la Plusvalía municipal (variación del valor del suelo). Este importe debe ser pagado al ayuntamiento donde se encuentre la vivienda vendida y su valor depende del número de años transcurridos desde que se compró el inmueble hasta que se vende, cuánto ha variado el valor del suelo en ese tiempo y qué tipo impositivo aplica el ayuntamiento. Hay que consultar al Ayuntamiento correspondiente su importe informando de la fecha en la que se realiza la compra-venta.
Ganancia patrimonial en el IRPF. En la declaración de la renta del ejercicio en que se transmite la vivienda hay que incluir la ganancia patrimonial generada por dicha transmisión como resultado de la diferencia entre por cuánto se vende y por cuánto se compró.
Preparar las acciones a realizar cuando el proceso de venta no funciona
Una vez que hemos fijado el precio de venta, hemos realizado un buen reportaje videográfico, hemos creado un texto que enamore y hemos dado de alta nuestra vivienda en los principales portales inmobiliarios, deberemos llevar a cabo un seguimiento del proceso de venta.
Pero que es lo que sucede si pasado un tiempo no recibimos visitas, no recibimos ofertas o las que llegan son inadecuadas.
Hay que analizar los siguientes indicadores:
1.- Precio elevado: Si pasadas unas semanas no tenemos visitas a nuestro anuncio a pesar de que tanto el texto como las fotos y videos son casi perfectos, está claro que lo que falla es el precio de venta de salida.
En este caso lo que debemos hacer es ir ajustando “a la baja” el precio.
Para ello debemos volver a analizar a nuestra competencia y estudiar los precios de venta de viviendas similares en venta en nuestra zona y también si es posible comparar con el precio real de venta de aquellas viviendas similares a la nuestra que hayan sido vendidas en las últimas fechas.
Con todo ello iremos reajustando el precio de venta hasta que comiencen a llegar visitas, momento en el que estableceremos el precio definitivo.
2.- Necesidad de mejoras: Si pasadas unas semanas hemos tenido varias visitas al anuncio, incluso varias visitas a la vivienda pero no tenemos ninguna oferta, puede significar que lo que está fallando es el aspecto general de la vivienda.
Lo que debemos hacer es una actuación basada en las actuales técnicas del Home Staging.
